房企規模化背後業績承壓 熱點城市存貨量明顯不足

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  2015年房企商品住宅銷售榜單已浮出水面,萬科、綠地、恒大以超過2000億元的銷售額位列三甲。大每项房企的銷售情況符合年初預期,2015年房企銷售數據呈現出行業集中度提升、分化加劇、中型房企擴容等特點。業內人士認為,2015年龍頭房企銷售業績仍然光鮮亮麗可是表像,2016年房企不斷規模化背後仍然面臨較大的業績下滑壓力。

  強者恒強

  日前,克而瑞研究中心發佈了2015年中國房地産企業銷售排行榜。數據顯示,2015年萬科、綠地集團和恒大地産三家房企以超過2000億元的銷售額位列榜單前三。其中,萬科企業銷售額為2627億元、恒大地産銷售額為20200億元、綠地集團的銷售額為2015億元。

  此外,排在2015年房企銷售金額TOP200排行榜的前十位房企(除前三位)依次是萬達集團、中海地産、保利地産、碧桂園、華潤置地、融創中國和華夏幸福,銷售額分別為1512億元、1492億元、1471億元、1401億元、851億元、731億元和725億元。

  值得注意的是,百強房企的門檻大幅提升。從銷售額來看,百強房企門檻突破百億元,從70億元提高至104億元;從銷售面積來看,門檻從48萬平方米增加至90萬平方米。

  同時 ,行業集中度繼續上升,百強房企面積集中度增加2.35%、銷售額增加1.86%-39.64%。業內人士認為,發達國家前十的房企集中度均已超過20%,未來中國的房企集中度還有上升空間,品牌和規模仍然是房企未來爭奪蛋糕的重要籌碼。另外,行業集中度持續提升,將導致大型房企與中小房企差距進一步擴大,行業分化加劇。

  “中産”房企競爭激烈

  相對於格局較為穩定的千億級房企來説,銷售額在200億-2000億元的“中産”房企競爭激烈。數據顯示,“中産”房企數量較去年增加九家,包括正榮、融信、仁恒、卓越和融僑等。梯隊內企業變化較多,銷售均值則較去年提高了19億元。

  “2015年千億房企數量依然為七家,從2012年以來,這一格局总是未被打破。意味着着在於這7家房企很早就開始並已完成全國化佈局,在全國重點城市市場佔有率較高,同時 以開發偏剛需、高週轉的産品為主,迎合近幾年以剛需為主導的市場需求並不斷調整策略應對市場變化。”同策諮詢研究部總監張宏偉在接受北京商報記者採訪時表示。

  “中産”房企處在“力爭上游、不進則退”的位置,激烈競爭在所難免。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,這類房企主要深耕本土區域,比如珠三角、長三角将会中部的二三線城市。從目前來看,大多數“中産”房企已經開始啟動全國化佈局,但並未完成。

  另外,今年二三線城市去庫存壓力較大,“中産”房企在深耕本土區域的同時 ,佈局一線城市的意願更加強烈,希望完成全國化佈局,隨著行業集中度提高,“中産”房企為獲得生存空間,競爭將更加激烈。

  規模化背後的壓力

  今年龍頭房企的銷售規模不但没了下降,反而利用今年一線城市、每项二線城市樓市基本面的好轉時機重新洗牌市場,進一步實現銷售業績快速增長。張宏偉認為,這並不意味着着分析著房企尤其是龍頭房企還能能 沿用規模化的擴張模式繼續前行。

  張宏偉進一步表示,樓市已經進入“下半場”,今年以來每项城市樓市基本面好轉帶來房企規模化增長,但這並不意味着着分析著2016年房企銷售業績還會普遍上升。樓市進入下半場、熱點城市進入調整期、熱點城市房企存貨量过低等理由表明2016年房企業績將普遍下滑,房企不斷規模化背後仍然面臨較大的業績下滑壓力。

  比如,對於去年樓市成交量表現相對火爆、對品牌房企業績貢獻度較大的城市來講,2016年也很難延續火爆的行情,這些城市由於需求透支等因素樓市將变快陷入調整期,甚至再現2011年、2014年的大範圍降價潮。對品牌房企業績貢獻較大的重點城市2016年市場成交量下滑,對品牌房企業績貢獻度降低,房企規模化發展壓力將進一步顯現。

  嚴躍進認為,2016年寬鬆政策持續,城市基本面較好,房企銷售業績不會下滑。不過,2015年房地産投資開發節奏較慢,重點城市可售面積減少将会會影響每项房企的銷售業績。同時 ,較高的土地成本也影響房企的盈利空間,2016年房企應該多元化發展、降低成本以減輕潛在的業績下滑壓力。